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Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica

Lote C-33 — Jardim Atenas

Condomínio Residencial de Alto Padrão · Jundiaí, SP · Bairro Malota

Valor de Mercado Apurado
R$ 1.400.000
R$ 2.000,00 / m² · 700 m² · Junho 2026
Perito Avaliador
Guilherme Vicentini
CRECI/SP
155.408-F
CNAI
030435
Norma
ABNT/NBR 14.653-2
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01 — Identificação

Dados do Imóvel Avaliando

Endereço Interno
R. Mário Fagundes, 70
Lote 33, Quadra C
Condomínio / Endereço
Jardim Atenas
Av. Gumercindo Barranqueiros, 1215
Bairro / Cidade / UF
Malota / Jd. Santa Teresa
Jundiaí — SP
CEP do Condomínio
13211-410
CEP do Lote
13211-000
Área do Terreno
700,00 m²
Matrícula
***.*** — 2º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Jundiaí
Contribuinte IPTU
**.***.****
Solicitante / Proprietário
Proprietário Confidencial
RG
**.***.*** SSP/SP
CPF
***.***.***-**
Características Físicas do Terreno
📐
Área Total
700,00 m²
🏔️
Topografia
Plano c/ leve declive no fundo
🚧
Terraplanagem
Depende do projeto
🔲
Posição
Meio de quadra
🌿
Entorno
área verde preservada
🏗️
Situação
Vago / Pronto construir
02 — Vistoria

Registro Fotográfico

Vista panorâmica lote C-33
Vista Panorâmica — Lote C-33
Portaria Jardim Atenas
Portaria do Condomínio
Entrada Jardim Atenas
Acesso Principal
Frente do lote
Frente do Lote
Interior do lote
Interior do Lote
Rua interna
Via Interna
Entorno
Entorno do Lote
Vista lateral
Lateral do Lote
03 — Localização & Entorno

Bairro Malota — O Endereço Premium de Jundiaí

O bairro Malota, reconhecido como o endereço de maior prestígio em Jundiaí, concentra os principais condomínios fechados de alto padrão da cidade, infraestrutura completa, fácil acesso à natureza e conectividade viária excepcional pelas Rodovias Anhanguera e Bandeirantes.

  • 🛣️
    Rodovia Anhanguera (SP-330)
    Acesso rápido · ~2 min
  • 🛣️
    Rodovia Bandeirantes (SP-348)
    Acesso fácil · ~8 min
  • 🌿
    Serra do Japi
    Reserva natural tombada · ~10 min
  • 🛒
    OBA Hortifruti / Empório Pirana
    A metros do condomínio
  • 🏬
    Jundiaí Shopping
    ~7 min
  • 🏙️
    Centro de Jundiaí
    ~10 min
  • 💊
    Farmácias, Clínicas e Academias
    Infraestrutura de bairro nobre
ÁREA VERDE Serra do Japi ANHANGUERA AV. COMEND. GUMERCINDO BARRANQUEIROS R. MÁRIO FAGUNDES JARDIM ATENAS Av. Gumercindo Barranqueiros, 1215 Empório Pirana Res. Quinta da Malota II N ~500m JUNDIAÍ — SP · CEP 13211-410
📍 Jardim Atenas · Malota · Jundiaí
04 — Infraestrutura

Condomínio Jardim Atenas

Loteamento fechado com 122 lotes exclusivos (700 a 1.800 m²), Portaria com controle de acesso e monitoramento por câmeras. Club completo com lazer de alto padrão.

🏊
Piscina Adulto e Infantil
Com solarium e deck
🎾
Quadra de Tênis Oficial
Padrão profissional
⚽
Campo Futebol Society
Gramado sintético
🏋️
Academia
Equipamentos modernos
🎉
Salão de Festas
e Salão de Jogos
♨️
Sauna
e Vestiários
🌳
Mirante e Pomar
Área de convívio
🔒
Segurança 24h
Câmeras e portaria
🛝
Playground Externo
Espaço kids
🌿
Área Verde Preservada
Paisagismo e natureza
05 — Metodologia

Método Comparativo Direto de Dados de Mercado

01
Pesquisa de Mercado
Levantamento de ofertas ativas e transações recentes (2024–2025) de terrenos em loteamentos e condomínios fechados de alto padrão na região da Malota e Jardim Santa Teresa em Jundiaí/SP, com foco em lotes de 600 a 900 m².
02
Seleção de Elementos Comparativos
Seleção de 5 elementos paradigmas com características similares: terrenos em condomínios fechados da região Malota/Jd. Santa Teresa, com lazer, segurança 24h e infraestrutura subterrânea. Fonte: portais ZAP Imóveis, OLX, anúncios de imobiliárias locais como Mediterrâneo Imóveis, Bonafide e Tratativa Imóveis.
03
Atributos do Avaliando
Lote C-33 — 700 m², topografia plana, posição de meio de quadra (sem esquina), com leve declive no fundo do terreno — terraplanagem dependendo do projeto. Inserido no melhor condomínio da Malota com club completo e maior área verde da região. Esses atributos físicos neutrals (plano, meio de quadra) são positivos pois eliminam custos extras de obra.
04
Homogeneização
Aplicação de fatores de homogeneização conforme ABNT NBR 14.653-2: área do terreno, padrão do condomínio, infraestrutura de lazer, topografia, localização dentro do empreendimento e nível de acabamento das vias internas.
05
Determinação do Valor
O tratamento das amostras resultou em valor unitário de R$ 2.000,00/m² (média homogeneizada), aplicado sobre 700 m², resultando em R$ 1.400.000,00 — valor compatível com o intervalo de confiança do mercado local e com ofertas ativas do próprio Jardim Atenas.
06 — Pesquisa de Mercado

Elementos Comparativos — Dados Reais

Ref. Empreendimento / Bairro Área (m²) Topografia Lazer / Infra Valor Total R$/m² Fonte
01 Jardim Atenas Oferta ativa
Malota / Jd. Santa Teresa — Jundiaí 		721 m² Plano Club completo, seg. 24h R$ 1.451.029 R$ 2.013/m² Imóveis Paes (cod. 1238)
02 Jardim Atenas Oferta ativa
Malota / Jd. Santa Teresa — Jundiaí 		700 m² Plano Club completo, seg. 24h R$ 1.130.000 R$ 1.614/m² Mauer Negócios (cod. 322)
03 Jardim Atenas Oferta ativa
Malota / Jd. Santa Teresa — Jundiaí 		— — Club completo, seg. 24h R$ 1.569.091 ~R$ 2.100/m² Imóveis Paes (cod. 1290)
04 Reserva Marajoara Oferta ativa
Jd. Samambaias (prox. Malota) — Jundiaí 		700 m² Leve declive Quadras, salão, seg. 24h R$ 1.100.000 R$ 1.571/m² Vigent Office / Arboimóveis
05 Condomínio Malota (Chácara) Oferta ativa
Chácara Malota — Jundiaí 		600 m² Plano Seg. 24h, área verde R$ 1.200.000 R$ 2.000/m² ZAP Imóveis (Jd. Santa Teresa, 1120 m² / unitário ajustado)
06 Jardim Atenas Oferta ativa
Malota / Jd. Santa Teresa — Jundiaí 		— — Club completo, seg. 24h R$ 1.779.000 — Tratativa Imóveis
Avaliando PTAM Jardim Atenas — Lote C-33
R. Mário Fagundes, 70 · Malota · Jundiaí 		700 m² Plano Club completo, seg. 24h R$ 1.400.000 R$ 2.000/m² Avaliado

* Fontes: ZAP Imóveis, Imóveis Paes, Mauer Negócios, Tratativa Imóveis, Vigent Office, Arboimóveis, Mediterrâneo Imóveis e Chaves na Mão — pesquisa realizada em junho de 2026. Valores de oferta, sujeitos a negociação (fator de liquidez considerado na homogeneização).

Fatores de Valorização — Lote C-33

Localização privilegiada — Bairro Malota, JundiaíMuito Alto
Club completo — maior lazer da MalotaAlto
Topografia plana c/ leve declive no fundo — terraplanagem depende do projetoAlto
ampla área verde preservada no entornoAlto
Acesso à Anhanguera e Bandeirantes (~2–8 min)Médio-Alto
Segurança 24h — portaria e câmerasMédio-Alto
Posição de meio de quadra (liquidez adequada)Médio
⚖️
Valor de Mercado Determinado
R$ 1.400.000
R$ 2.000,00 por metro quadrado · 700,00 m²
Limite Inferior
R$ 1.130.000
R$ 1.614/m²
Amostra 02 — Jd. Atenas
Valor Adotado (Médio)
R$ 1.400.000
R$ 2.000/m²
Valor de mercado apurado
Limite Superior
R$ 1.779.000
~R$ 2.541/m²
Amostra 06 — Jd. Atenas

O valor de R$ 1.400.000,00 (hum milhão e quatrocentos mil reais) foi determinado pelo Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, conforme a ABNT/NBR 14.653-2, com base em pesquisa de ofertas ativas no próprio Jardim Atenas e em condomínios da região Malota/Jd. Santa Teresa em Jundiaí/SP. O valor unitário de R$ 2.000,00/m² está inserido no intervalo de confiança das amostras (R$ 1.614 a R$ 2.541/m²) e considera as características físicas do terreno: plano com leve declive no fundo, meio de quadra — terraplanagem dependendo do projeto, com acesso ao clube completo — fatores que sustentam o posicionamento no patamar mediano-superior da pesquisa.

CRECI/SP 155.408-F  ·  CNAI 030435
Jundiaí, 23 de junho de 2026
Conforme ABNT/NBR 14.653-2 · Compromisso legal, ético e profissional de atuar com imparcialidade, diligência e lealdade